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{{ o.cta }}El mercado
Un crecimiento que se desarrolla en vertical
Desliza: la torre crece junto con los datos.
Ilustración indicativa
Por qué Santa Catarina
01 · Brasil
213,4 millones
de habitantes. Un gigante emergente con una demanda habitacional real, impulsada por quienes se mudan: aquí la gente compra para vivir, no solo para resguardar su dinero.
Fuente: IBGE, estimación de población al 1 de julio de 2025
02 · Santa Catarina
+354.000
personas: el saldo migratorio más alto de Brasil entre 2017 y 2022, casi el doble del segundo estado. Llegaron de otros estados 503.580 personas y se fueron 149.230.
Saldo migratorio 2017–2022, primeros 5 estados
Santa Catarina
+354 mil
Goiás
+187 mil
Minas Gerais
+106 mil
Mato Grosso
+104 mil
Paraná
+85 mil
Fuente: IBGE, Censo Demográfico 2022
03 · Seguridad
8,8
homicidios estimados cada 100.000 habitantes: el dato más bajo de Brasil, considerando también las muertes de causa indeterminada.
Por eso, Santa Catarina es el estado más seguro de Brasil.
Fuente: Ipea/FBSP, Atlas da Violência 2026 (datos de 2024)
04 · Empleo
2,1%
de desempleo: el más bajo de Brasil, donde el promedio es del 5,4%. Aquí quien llega encuentra trabajo, y quien trabaja busca casa.
Desempleo, 2.º trimestre de 2026
Santa Catarina
2,1%
Brasil
5,4%
Fuente: IBGE, PNAD Contínua, 2.º trimestre de 2026
05 · Crecimiento
+3,9%
el crecimiento estimado de la economía de Santa Catarina en 2025, frente al +2,3% de Brasil.
Y en 2026 se convirtió por primera vez en el estado más competitivo de Brasil, por delante de São Paulo.
PIB 2025
Santa Catarina
+3,9%
Brasil
+2,3%
Fuentes: gobierno de Santa Catarina (Seplan), estimación de marzo de 2026; IBGE; CLP, Ranking de Competitividad de los Estados 2026
06 · Puertos
6 puertos, pronto 8
Itajaí, Navegantes, Itapoá, São Francisco do Sul, Imbituba y Laguna. El séptimo, la terminal de granos de Bunge en São Francisco do Sul, obtuvo en septiembre la habilitación de la Antaq; el octavo, de la cooperativa Coamo en Itapoá, es una inversión de R$ 3.000 millones prevista para 2030.
Fuentes: Antaq, septiembre de 2026 (Reconecta News); Coamo, agosto de 2025 (Datamar News)
07 · China e industria
R$ 27.000 millones
de inversiones chinas en Brasil anunciadas en un solo día, en mayo de 2025: autos, energía, alimentos. Y el comercio con China pasa por aquí: en 2024 Itajaí fue la ciudad de Brasil que más importó, más del 60% desde China. Santa Catarina es además uno de los polos industriales del país, sede de grupos como WEG, uno de los mayores fabricantes de motores eléctricos del mundo.
Fuentes: ApexBrasil (Forbes Brasil, 12 de mayo de 2025); Comex Stat, importaciones 2024 (Notícias Agrícolas)
¿Por qué Balneário Camboriú?
En Brasil la llaman «la Dubái brasileña»: poco espacio, una demanda que no se detiene y los grandes nombres del diseño italiano.
08 · Espacio limitado
Se construye en vertical
Entre el océano y los cerros, Balneário Camboriú casi no tiene terrenos libres: por eso crece en altura, con algunos de los rascacielos más altos de América Latina.
09 · Demanda
2 millones
de turistas esperados entre diciembre y marzo, en una ciudad de unos 155 mil habitantes. La demanda de viviendas y alquileres supera con creces la oferta: suben los alquileres y los precios. Y el impulso se extiende por ósmosis a Praia Brava, Itapema y Porto Belo.
Personas en la ciudad, temporada alta
Residentes
155 mil
Turistas entre diciembre y marzo
1,5–2 millones
En el verano de 2026, el 39,4% de los turistas se alojó en un inmueble alquilado, y casi uno de cada tres era argentino.
Fuentes: IBGE, estimación de población 2026; Secretaría de Turismo de Balneário Camboriú, previsión para la temporada 2023/24 (NSC Total); Fecomércio SC, Temporada de Verão 2026
10 · Precios
+112%
subió el precio medio del m² desde enero de 2020: más que se duplicó, con 66 meses seguidos de aumentos hasta julio de 2025. Hoy Balneário Camboriú es la 2.ª ciudad de Brasil por precio del m², y la vecina Itapema, la 3.ª.
Precio medio del m², Balneário Camboriú
Enero de 2020
R$ 7.255
Septiembre de 2026
R$ 15.369
Fuente: FipeZap, precios medios de oferta
11 · Made in Italy
Las grandes marcas italianas eligieron Balneário Camboriú
- Pininfarina Tres proyectos con su firma: las torres gemelas Yachthouse, Vitra y La Città, en construcción.
- Tonino Lamborghini Tonino Lamborghini Residences, el primer rascacielos de la marca en Brasil.
- Versace Atmosphere, de Dall’Oglio en Praia Brava, utiliza Versace Home y Versace Ceramics.
- Armani/Casa Próximamente, Armani/Casa Residences by Embraed: unos 270 metros y 78 pisos frente al mar.
- Dolce&Gabbana Noviembre de 2025: aquí abrió su primera boutique en Santa Catarina.
Fuentes: Gazeta do Povo, NSC Total, IstoÉ Dinheiro, ND+, Dall’Oglio
12 · Senna Tower
544 metros
Diseñada para ser la torre residencial más alta del mundo, está en construcción desde 2025. Sus 18 «mansiones suspendidas» tendrán un ascensor para autos: el auto sube hasta la casa. Para los cimientos llegó desde Italia una perforadora MAIT de 130 toneladas.
Altura de proyecto · perforadora MAIT CFA 34-36, marzo de 2026 · ascensor para autos: AutoPapo
Ir al simuladorSimulador · Consulta privada
Un inmueble en construcción desde unos US$ 450 al mes*
Le pagas directamente a la constructora, incluso en 120 cuotas, sin bancos. Durante unos tres años se construye el inmueble. En la entrega lo alquilas, y el alquiler te baja la cuota, o lo revendes y te quedas con la revalorización.
En la entrega:
Ejemplo de cuota a la constructora
US$ {{ rataTxt }}al mes
{{ n }} cuotas · anticipo US$ {{ entryTxt }} · valor US$ {{ priceTxt }}
≈ R$ {{ rataBrl }} al mes · ejemplo de plan directo, no es una oferta ni un crédito.
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Las cuentas, partida por partida
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Se actualiza con los valores que eliges arriba. Montos redondeados.
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- Moneda y tipo de cambio. Precios y cuotas son en reales: los dólares se calculan a 5 reales por dólar (octubre de 2026) y cambian con el tipo de cambio.
- Pago. Plan directo con la constructora, sin banco: es un ejemplo, no una oferta ni un crédito. Las condiciones y la cantidad de cuotas varían según el proyecto.
- Ajuste de las cuotas. En reales, las cuotas se ajustan por el INCC durante la obra (+6,7% en los últimos 12 meses, FGV) y, en general, por el IGP-M después de la entrega, a veces con intereses: no está incluido.
- Alquiler. Largo plazo, bruto estimado en el 5,5% anual del valor a la entrega, en línea con los rendimientos medios de alquiler en las ciudades de Santa Catarina que releva FipeZap (5,2–5,6%, febrero de 2026). El valor a la entrega crece con la revalorización de la zona: por eso el rendimiento sobre el precio pagado es mayor. Expensas e IPTU suelen quedar a cargo del inquilino; administración estimada en el 10% de lo cobrado.
- Alquiler temporario. En temporada alta puede rendir más: según MySide, Balneário Camboriú es 3.ª en Brasil, con un retorno medio del 15,9% anual, revalorización incluida (octubre de 2019–septiembre de 2024).
- Impuestos en Brasil. ITBI en Balneário Camboriú del 2% en la primera venta de una unidad nueva por la constructora, con la escritura en la entrega dentro de los plazos del municipio (si no, 3%), más escritura y registro (estimado prudente 1,5%): se pagan en la escritura, no al firmar en preventa. Para no residentes: retención del 15% sobre el alquiler e impuesto desde el 15% sobre la ganancia de la reventa, calculado después de la comisión de venta. No incluye los impuestos de tu país.
- Reventa. A la entrega, con cesión del contrato. Quien vende paga la comisión de venta del 6% (tabla del CRECI-SC), la comisión de la constructora por autorizar la cesión, estimada en el 2% del precio (depende del contrato: la verificamos antes de la firma), y el impuesto sobre la ganancia. Quien compra paga el ITBI y la escritura, incluido el ITBI que Balneário Camboriú aplica también a la cesión (Ley 859/1989). Revalorización: promedio anual de la zona desde 2020 (FipeZap; DWV para Porto Belo), que no garantiza la futura.
Reserva una consulta privada
Elige el tipo de solicitud y la franja horaria en la que prefieres que te contactemos, y deja tus datos: el mensaje llega por WhatsApp al equipo de Fiammengo Capital, que te contacta para agendar la videollamada. Esta página no guarda tus datos.
Mercosur y acuerdo UE–Mercosur
Si vienes de Argentina, Uruguay o Paraguay, ya compartes el Mercosur con Brasil. Además, desde el 1 de mayo de 2026 se aplica de forma provisional el acuerdo comercial entre la Unión Europea y el Mercosur con los países que lo ratificaron, Brasil incluido: elimina de inmediato los aranceles sobre varios productos y los reduce gradualmente en muchos otros. Si produces o comercias con Europa, puede cambiar tus números: lo analizamos juntos.
Fuente: Comisión Europea
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* Ejemplo: en Camboriú, la ciudad vecina de Balneário Camboriú, hay inmuebles en construcción desde unos R$ 360.000 (unos US$ 72.000 a 5 reales por dólar). Con un anticipo del 25% (unos US$ 18.000) y 120 cuotas a la constructora, la cuota es de unos US$ 450 al mes. No todos los proyectos ofrecen 120 cuotas: con menos cuotas, o con un saldo a la entrega, la cuota es más alta. Las condiciones y la disponibilidad son las de la ficha del proyecto. Simulación simplificada y no vinculante; el alquiler y la revalorización dependen del mercado y no están garantizados.
Fiammengo Capital · Private Property Experience
Hay lugares que no basta con ver. Tienes que imaginarte allí.
Balneário Camboriú, Brasil.
Mejor con sonido
Un apartamento real en Balneário Camboriú, un día en tu nueva vida y una postal desde tu futuro.
No solo Balneário Camboriú
Costa Esmeralda
Se llama así por el color del agua, verde esmeralda. No trabajamos solo en Balneário Camboriú: cubrimos toda la costa, desde Praia Brava, la playa del ultralujo, hasta Porto Belo. Es a lo largo de esta costa donde el crecimiento de Balneário Camboriú se extiende, por ósmosis.
De norte a sur
-
Praia Brava
El polo del ultralujo
-
Balneário Camboriú
2.ª de Brasil en precio del m²
-
Itapema
3.ª de Brasil en precio del m²
-
Porto Belo
La bahía de los cruceros
Ranking FipeZap, septiembre de 2026: precio medio de oferta del m² residencial.
Oportunidades seleccionadas
Los proyectos que seguimos hoy
Los elegimos entre los que están en venta en la costa: firmas reconocidas, ubicaciones que se revalorizan, constructoras sólidas. De cada uno te enviamos por WhatsApp el folleto, los planos y la tabla de precios actualizada.
Imágenes proporcionadas por las constructoras, con fines ilustrativos. Precios y disponibilidad a consultar. Intermediación: CRECI/SC 57.116-F.
Balneário Camboriú
Bosque, océano y rascacielos, en la misma bahía.
Una ciudad que crece en vertical, con la naturaleza a pocos pasos.
En vivo
Balneário Camboriú, a las 11 de la noche
Sin renders: dos videos que grabamos en la costanera, de noche, para mostrarte la ciudad tal como es. Videos en italiano. Más videos en nuestras redes.
Made in Italy
El Made in Italy llegó a Balneário Camboriú.
Después de las grandes marcas italianas, llegó la manera italiana de invertir: método, discreción y cuidado de cada detalle, desde la elección del inmueble hasta la reventa. Así ya acompañamos a más de 20 clientes. Ahora es tu turno.
- Pininfarina
- Tonino Lamborghini
- Versace
- Armani/Casa
- Dolce&Gabbana
Quiénes somos
Por qué confiar en nosotros
Fiammengo Capital te acompaña en todo el proceso: desde la elección del inmueble hasta la entrega de las llaves, e incluso el traslado de tu empresa a Brasil. Tienes un solo referente, que coordina por ti a los profesionales asociados con los que trabajamos.
Estamos asociados a la Câmara de Comércio Italiana de São Paulo – ITALCAM, parte de la red de Cámaras de Comercio Italianas en el Exterior.
01
Un solo referente
Te acompaña un único interlocutor durante todo el proceso, en español, portugués, italiano o inglés.
02
Profesionales asociados
Para contratos, impuestos y trámites trabajamos con abogados, contadores y consultores asociados, a los que te derivamos, y con un corredor inmobiliario matriculado en el CRECI.
03
Red en toda la costa
Relación directa con constructoras y operadores, de Praia Brava a Porto Belo.
04
Selección a medida
Las operaciones se eligen según tu objetivo, tu capital y tus plazos.
Los profesionales asociados
-
Adriano
Abogado
Derecho inmobiliario, patrimonial y empresarial, con un MBA en derecho inmobiliario. Se ocupa de los contratos y de la verificación de documentos en cada operación.
-
Ana Paula
Abogada
Asesoría jurídica estratégica y personalizada: derecho inmobiliario, de condominios y empresarial.
-
Neto
Contador
Lleva la parte fiscal y contable de la compra y de la administración, incluida la retención sobre el alquiler para quien vive en el exterior.
-
Roberta
Administración
Se ocupa de los trámites administrativos y de la solicitud de tu CPF a distancia.
Fundada por Claudio Fiammengo. Nacido en una favela de Río de Janeiro, construyó más de 12 años de carrera comercial entre Italia y el off-plan de Dubái, antes de traer este método a Brasil.
- Generali Italia S.p.A. (ex Assicurazioni Generali)
- Director Comercial, Siqur S.p.A.
- Presidente Gold Life – Movimiento de educación financiera
- Sales Manager – Dubái
- Fiammengo Capital
Resultados concretos
Pocos clientes a la vez, seguidos de cerca.
- clientes acompañados paso a paso
- {{ k1 }}
- italiano, portugués, inglés y español
- {{ k2 }}
- en el territorio de Santa Catarina
- 2+ años
- Balneário Camboriú, Porto Belo y Praia Brava
- 3 zonas
Datos internos de Fiammengo Capital, actualizados a noviembre de 2026.
Referencias
Quienes ya invirtieron con nosotros
Algunas operaciones acompañadas
Porto Belo
Departamento de un dormitorio en construcción, con vista
Cliente italiano, con objetivo de alquiler de temporada y uso propio. Comprado en la etapa inicial: hoy el proyecto está en avance.
En el primer semestre de 2026 Porto Belo vendió 2.850 inmuebles nuevos por R$ 2.500 millones: primera ciudad del ranking DWV por unidades vendidas, por delante de Curitiba, Itajaí, Itapema y Balneário Camboriú.
Balneário Camboriú · zona centro
Unidad en construcción con vista al mar
Cliente interesado en la revalorización y en alquilar en temporada alta.
El precio medio del m² en la ciudad se duplicó con creces desde 2020 (FipeZap) y en temporada alta la demanda turística supera la oferta.
Praia Brava
Proyecto en construcción
El cliente buscaba una alternativa más residencial que el centro de Balneário Camboriú, manteniendo liquidez y potencial de crecimiento.
Praia Brava, entre Balneário Camboriú e Itajaí, es la playa de ultralujo de la costa.
Fuentes: DWV Inteligência de Mercado vía NSC Total (julio de 2026); FipeZap.
Lo que dicen nuestros clientes
Testimonios reales de clientes de Fiammengo Capital, traducidos del italiano.
«Nunca había comprado en el exterior y tenía un montón de miedos. Claudio me explicó todo sin vueltas, siguió cada paso y al final compré un departamento en construcción en Porto Belo, en el proyecto Dubai Mall. Fue un salto, pero él estuvo siempre. Hoy estoy contento de haber confiado.»
«Buscaba algo concreto, no solo una inversión para dejar quieta. Claudio me llevó a conocer Balneário Camboriú y me hizo entender por qué crece tanto. Quería un inmueble para alquilar en temporada alta, cuando la ciudad se llena. Compré un departamento de un dormitorio en construcción, con vista al océano. Fue un salto al vacío, pero él estuvo siempre, incluso cuando yo estaba en Italia y no entendía un documento. Hoy duermo tranquilo.»
«Y gracias también a Claudio. Confiamos en ustedes y no nos defraudaron… eso ya es mucho en un mundo tan difícil. Compramos una casa en construcción frente al mar en Porto Belo, con la idea de pasar ahí algunos meses al año y alquilarla el resto. Él siguió todo a distancia, incluso las cosas más aburridas. Para mí fue importante saber que había alguien defendiendo nuestros intereses del otro lado del océano.»
«Iba todos los años a Fortaleza. Vi los videos de Claudio, vine a conocerlo por curiosidad y me enamoré de Balneário Camboriú. Vi cómo trabaja y decidí confiar. No es solo una inversión: es un lugar al que quiero volver.»
Después de la compra
Las llaves son solo el comienzo
Si vives fuera de Brasil, tu inmueble sigue trabajando para ti: nos ocupamos nosotros, desde la entrega hasta la reventa.
-
Entrega y revisión
Revisamos el inmueble en la entrega, antes de aceptarlo en tu nombre.
-
Administración del alquiler
Largo plazo o alquiler temporario: inquilinos, contratos y cobros.
-
Mantenimiento y condominio
Reparaciones, gastos del condominio y relación con la administración del edificio.
-
Pagos en Brasil
IPTU, servicios y retención sobre el alquiler, pagados en tu nombre.
-
Informes periódicos
Cobros, gastos y estado del inmueble, siempre bajo control.
-
Reventa
Cuando quieras salir, te acompañamos en la venta o en la cesión del contrato.
«Pongo en tus manos las llaves para operar en Sudamérica con la seguridad de Europa, guiado por quien conoce el camino y, sobre todo, defiende tus intereses.»
Claudio Fiammengo · Managing Director
El primer paso
Imagina tu casa frente a este mar.
Una primera consulta privada, sin compromiso y en español: partimos de tu objetivo.
Balneário Camboriú
Estás en casa.
La casa
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Tu momento en Balneário Camboriú
El primer café, frente al océano.
La bahía se despierta y la luz entra en casa.
El atardecer es tuyo.
La ciudad se tiñe de oro. Y tú estás ahí para verla.
La bahía se enciende.
Las luces sobre el mar, la calma de casa.
Día: imagen real. Atardecer y noche: Balneário Camboriú, imágenes de ambiente.
Fiammengo Capital · The Experience
¿Y si esta no fuera solo una casa para mirar?
¿Y si fuera el lugar donde empieza tu próximo capítulo?
Descubre cómo podría ser tu vida en Balneário Camboriú.
¿Qué vida quieres imaginar?
¿Con quién?
¿Qué no puede faltar?
Elige una de las tres vidas para continuar.
Un día construido con tus elecciones, con imágenes reales y de ambiente.
Un día en tu nueva vida · {{ lvDayLife }}
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Imágenes reales y de ambiente de Balneário Camboriú.
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