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{{ o.cta }}O mercado
Um crescimento que acontece na vertical
Role: a torre cresce junto com os dados.
Ilustração indicativa
Por que Santa Catarina
01 · Brasil
213,4 milhões
de habitantes. Um gigante emergente com demanda habitacional real, puxada por quem se muda: aqui as pessoas compram para morar, não só para estacionar dinheiro.
Fonte: IBGE, estimativa da população em 1º de julho de 2025
02 · Santa Catarina
+354.000
pessoas: o maior saldo migratório do Brasil entre 2017 e 2022, quase o dobro do segundo estado. Chegaram de outros estados 503.580, saíram 149.230.
Saldo migratório 2017–2022, cinco primeiros estados
Santa Catarina
+354 mil
Goiás
+187 mil
Minas Gerais
+106 mil
Mato Grosso
+104 mil
Paraná
+85 mil
Fonte: IBGE, Censo Demográfico 2022
03 · Segurança
8,8
homicídios estimados a cada 100 mil habitantes: o menor índice do Brasil, considerando também as mortes de causa indeterminada.
Por isso, Santa Catarina é o estado mais seguro do Brasil.
Fonte: Ipea/FBSP, Atlas da Violência 2026 (dados de 2024)
04 · Emprego
2,1%
de desemprego: o menor do Brasil, onde a média é de 5,4%. Aqui quem chega encontra trabalho, e quem trabalha procura casa.
Desemprego, 2º trimestre de 2026
Santa Catarina
2,1%
Brasil
5,4%
Fonte: IBGE, PNAD Contínua, 2º trimestre de 2026
05 · Crescimento
+3,9%
foi o crescimento estimado da economia catarinense em 2025, contra +2,3% do Brasil.
E em 2026 Santa Catarina se tornou, pela primeira vez, o estado mais competitivo do Brasil, à frente de São Paulo.
PIB 2025
Santa Catarina
+3,9%
Brasil
+2,3%
Fontes: governo de Santa Catarina (Seplan), estimativa de março de 2026; IBGE; CLP, Ranking de Competitividade dos Estados 2026
06 · Portos
6 portos, logo 8
Itajaí, Navegantes, Itapoá, São Francisco do Sul, Imbituba e Laguna. O sétimo, o terminal de grãos da Bunge em São Francisco do Sul, recebeu em setembro o aval da Antaq; o oitavo, da cooperativa Coamo em Itapoá, é um investimento de R$ 3 bilhões previsto para 2030.
Fontes: Antaq, setembro de 2026 (Reconecta News); Coamo, agosto de 2025 (Datamar News)
07 · China e indústria
R$ 27 bilhões
em investimentos chineses no Brasil anunciados em um único dia, em maio de 2025: carros, energia, alimentos. E o comércio com a China passa por aqui: em 2024 Itajaí foi a cidade que mais importou no Brasil, mais de 60% da China. Santa Catarina também é um dos polos industriais do país, sede de grupos como a WEG, uma das maiores fabricantes de motores elétricos do mundo.
Fontes: ApexBrasil (Forbes Brasil, 12 de maio de 2025); Comex Stat, importações de 2024 (Notícias Agrícolas)
Por que Balneário Camboriú?
É chamada de “Dubai brasileira”: pouco espaço, uma demanda que não para e os grandes nomes do design italiano.
08 · Espaço limitado
Constrói-se na vertical
Espremida entre o oceano e os morros, Balneário Camboriú tem pouquíssimos terrenos livres: por isso cresce para cima, com alguns dos arranha-céus mais altos da América Latina.
09 · Demanda
2 milhões
de turistas esperados entre dezembro e março, em uma cidade de cerca de 155 mil habitantes. A procura por imóveis e aluguéis supera em muito a oferta: aluguéis e preços sobem. E o movimento se espalha para Praia Brava, Itapema e Porto Belo.
Pessoas na cidade, alta temporada
Moradores
155 mil
Turistas entre dezembro e março
1,5–2 milhões
No verão de 2026, 39,4% dos turistas se hospedaram em imóveis de aluguel, e 4 em cada 10 vinham do exterior.
Fontes: IBGE, estimativa da população 2026; Secretaria de Turismo de Balneário Camboriú, previsão para a temporada 2023/24 (NSC Total); Fecomércio SC, Temporada de Verão 2026
10 · Preços
+112%
o preço médio do m² desde janeiro de 2020: mais que dobrou, com 66 meses seguidos de alta até julho de 2025. Hoje Balneário Camboriú é a 2ª do Brasil em preço do m², e a vizinha Itapema, a 3ª.
Preço médio do m², Balneário Camboriú
Janeiro 2020
R$ 7.255
Setembro 2026
R$ 15.369
Fonte: FipeZap, preços médios de oferta
11 · Made in Italy
As grandes marcas italianas escolheram Balneário Camboriú
- Pininfarina Três projetos assinados: as torres gêmeas Yachthouse, Vitra e La Città, em construção.
- Tonino Lamborghini Tonino Lamborghini Residences, o primeiro arranha-céu da marca no Brasil.
- Versace O Atmosphere, da Dall’Oglio na Praia Brava, utiliza Versace Home e Versace Ceramics.
- Armani/Casa Em breve, Armani/Casa Residences by Embraed: cerca de 270 metros e 78 andares na orla.
- Dolce&Gabbana Novembro de 2025: aqui a primeira boutique da marca em Santa Catarina.
Fontes: Gazeta do Povo, NSC Total, IstoÉ Dinheiro, ND+, Dall’Oglio
12 · Senna Tower
544 metros
Projetada para ser a torre residencial mais alta do mundo, está em construção desde 2025. Suas 18 “mansões suspensas” terão elevador de carros: o carro sobe até a porta de casa. Para as fundações, veio da Itália uma perfuratriz MAIT de 130 toneladas.
Altura de projeto · perfuratriz MAIT CFA 34-36, março de 2026 · elevador de carros: AutoPapo
Ir para o simuladorSimulador · Consultoria privada
Um imóvel na planta por cerca de R$ 2.250 por mês*
Você paga direto à construtora, em até 120 parcelas, sem banco. Por cerca de três anos o imóvel é construído. Na entrega, você aluga, e o aluguel reduz a sua parcela, ou revende e embolsa a valorização.
Na entrega:
Exemplo de parcela à construtora
R$ {{ rataTxt }}por mês
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Exemplo de plano direto com a construtora: não é oferta nem financiamento.
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A conta, item por item
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Atualiza com os valores escolhidos acima. Valores arredondados.
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- Moeda. Tudo em reais: você investe na mesma moeda em que recebe, sem câmbio.
- Pagamento. Plano direto com a construtora, sem banco: é um exemplo, não uma oferta nem um financiamento. Condições e número de parcelas variam conforme o projeto.
- Correção das parcelas. As parcelas são corrigidas pelo INCC durante a obra (+6,7% nos últimos 12 meses, FGV) e, em geral, pelo IGP-M depois das chaves, às vezes com juros: não está incluído.
- Aluguel. Longo prazo, bruto estimado em 5,5% ao ano do valor na entrega, em linha com o rendimento médio dos aluguéis nas cidades de Santa Catarina pesquisadas pelo FipeZap (5,2–5,6%, fevereiro de 2026). O valor na entrega cresce com a valorização da região: por isso, sobre o preço pago, o rendimento é maior. Condomínio e IPTU normalmente por conta do inquilino; administração estimada em 10% do recebido.
- Temporada. Na alta temporada pode render mais: segundo a MySide, Balneário Camboriú é a 3ª do Brasil, com retorno médio de 15,9% ao ano com a valorização (outubro de 2019–setembro de 2024).
- Impostos. ITBI em Balneário Camboriú de 2% na primeira venda de uma unidade nova pela construtora, com a escritura nas chaves, no prazo do município (senão, 3%), mais escritura e registro (estimativa prudente de 1,5%): pagos na escritura, não na assinatura na planta. Imposto de renda sobre o aluguel pelo carnê-leão, calculado na alíquota máxima de 27,5% depois de descontar a administração. Na revenda, 15% sobre o ganho, calculado depois da comissão de venda.
- Revenda. Nas chaves, com cessão do contrato. Quem vende paga a comissão de venda de 6% (tabela CRECI-SC), a taxa de cessão da construtora, estimada em 2% do preço (depende do contrato: verificamos antes da assinatura), e o imposto sobre o ganho. Quem compra paga ITBI e escritura, inclusive o ITBI que Balneário Camboriú cobra também sobre a cessão (Lei 859/1989). Valorização: média anual da região desde 2020 (FipeZap; DWV para Porto Belo), que não garante a futura.
Agende uma consultoria privada
Escolha o tipo de pedido e o horário em que prefere ser contatado, depois deixe seus dados: a mensagem chega pelo WhatsApp ao time da Fiammengo Capital, que retorna para marcar a conversa. Esta página não salva os seus dados.
Dubai, com o nosso sócio
Em Dubai, a compra passa pela imobiliária do nosso sócio Davide, corretor registrado na RERA, o órgão que regula o mercado imobiliário de Dubai. Valores em dirham (AED), com câmbio fixo em relação ao dólar.
Regulação: Dubai Land Department e RERA
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Ao enviar o pedido, você concorda em ser contatado por telefone ou WhatsApp no número informado. Política de Privacidade
* Exemplo: em Camboriú, cidade vizinha de Balneário Camboriú, há imóveis na planta a partir de cerca de R$ 360.000. Com entrada de 25% (R$ 90.000) e 120 parcelas à construtora, a parcela fica em cerca de R$ 2.250 por mês. Nem todos os projetos oferecem 120 parcelas: com menos parcelas, ou com um saldo na entrega das chaves, a parcela é maior. Condições e disponibilidade são as da ficha do empreendimento. Simulação simplificada e não vinculante; aluguel e valorização dependem do mercado e não são garantidos.
Fiammengo Capital · Private Property Experience
Há lugares que não basta ver. É preciso se imaginar lá.
Balneário Camboriú, Brasil.
Melhor com som
Um apartamento real em Balneário Camboriú, um dia na sua nova vida e um cartão-postal do seu futuro.
Não só Balneário Camboriú
Costa Esmeralda
O nome vem da cor da água, verde-esmeralda. Não trabalhamos só em Balneário Camboriú: acompanhamos toda a costa, da Praia Brava, a praia do ultraluxo, até Porto Belo. É ao longo dessa costa que o crescimento de Balneário Camboriú se espalha.
De norte a sul
-
Praia Brava
O polo do ultraluxo
-
Balneário Camboriú
2ª do Brasil em preço do m²
-
Itapema
3ª do Brasil em preço do m²
-
Porto Belo
A baía dos cruzeiros
Ranking FipeZap, setembro de 2026: preço médio do m² residencial em oferta.
Oportunidades selecionadas
Os projetos que acompanhamos agora
Escolhemos entre os lançamentos à venda no litoral: assinaturas reconhecidas, localizações que valorizam, incorporadoras sólidas. De cada um enviamos pelo WhatsApp o book, as plantas e a tabela de preços atualizada.
Imagens fornecidas pelas incorporadoras, meramente ilustrativas. Preços e disponibilidade sob consulta. Intermediação: CRECI/SC 57.116-F.
Balneário Camboriú
Mata, oceano e arranha-céus, na mesma baía.
Uma cidade que cresce na vertical, com a natureza a poucos passos.
Ao vivo
Balneário Camboriú, às 11 da noite
Nada de renderização: dois vídeos gravados por nós na orla, à noite, para mostrar a cidade como ela é. Mais vídeos nos nossos perfis.
Made in Italy
O Made in Italy chegou a Balneário Camboriú.
Depois das grandes marcas italianas, chegou o jeito italiano de investir: método, discrição e cuidado com cada detalhe, da escolha do imóvel à revenda. Assim já acompanhamos mais de 20 clientes. Agora é a sua vez.
- Pininfarina
- Tonino Lamborghini
- Versace
- Armani/Casa
- Dolce&Gabbana
Quem somos
Por que confiar em nós
A Fiammengo Capital acompanha você em todo o processo: da escolha do imóvel à entrega das chaves e, depois, à gestão e à revenda. Você tem um único interlocutor, que coordena para você os profissionais parceiros com quem trabalhamos.
Somos associados à Câmara de Comércio Italiana de São Paulo – ITALCAM, parte da rede das Câmaras de Comércio Italianas no Exterior.
01
Um só interlocutor
Você é acompanhado por um único interlocutor em todo o percurso, em português, italiano, inglês ou espanhol.
02
Profissionais parceiros
Para contratos, impostos e documentação contamos com advogados, contador e consultores parceiros, a quem encaminhamos você, e com um corretor de imóveis inscrito no CRECI.
03
Rede em toda a costa
Relação direta com construtoras e operadores, da Praia Brava a Porto Belo.
04
Seleção sob medida
As operações são escolhidas a partir do seu objetivo, do capital e do prazo.
Os profissionais parceiros
-
Adriano
Advogado
Direito imobiliário, patrimonial e empresarial, com MBA em direito imobiliário. Cuida dos contratos e da análise documental de cada operação.
-
Ana Paula
Advogada
Assessoria jurídica estratégica e personalizada: direito imobiliário, condominial e empresarial.
-
Neto
Contador
Cuida da parte fiscal e contábil da compra e da gestão, incluindo o carnê-leão do aluguel.
-
Roberta
Administração
Cuida da parte administrativa e da documentação de cada operação.
Fundada por Claudio Fiammengo. Nascido em uma favela do Rio de Janeiro, construiu mais de 12 anos de carreira comercial entre a Itália e o mercado na planta de Dubai, antes de trazer esse método de volta ao Brasil.
- Generali Italia S.p.A. (ex Assicurazioni Generali)
- Diretor Comercial, Siqur S.p.A.
- Presidente Gold Life – Movimento de educação financeira
- Sales Manager – Dubai
- Fiammengo Capital
Resultados concretos
Poucos clientes por vez, acompanhados de perto.
- clientes acompanhados passo a passo
- {{ k1 }}
- italiano, português, inglês e espanhol
- {{ k2 }}
- no território de Santa Catarina
- 2+ anos
- Balneário Camboriú, Porto Belo e Praia Brava
- 3 regiões
Dados internos da Fiammengo Capital, atualizados em novembro de 2026.
Referências
Quem já investiu conosco
Algumas operações acompanhadas
Porto Belo
Apartamento de 1 quarto na planta, com vista
Cliente italiano, objetivo aluguel por temporada e uso próprio. Comprado na fase inicial: hoje o projeto está em andamento.
No primeiro semestre de 2026, Porto Belo vendeu 2.850 imóveis novos, somando R$ 2,5 bilhões: 1ª cidade do ranking DWV em unidades vendidas, à frente de Curitiba, Itajaí, Itapema e Balneário Camboriú.
Balneário Camboriú · região central
Unidade na planta com vista para o mar
Cliente interessado em valorização e aluguel na alta temporada.
O preço médio do m² na cidade mais que dobrou desde 2020 (FipeZap) e, na alta temporada, a demanda turística supera a oferta.
Praia Brava
Projeto em construção
O cliente buscava uma alternativa mais residencial que o centro de Balneário Camboriú, mantendo liquidez e potencial de valorização.
A Praia Brava, entre Balneário Camboriú e Itajaí, é a praia do ultraluxo da costa.
Fontes: DWV Inteligência de Mercado via NSC Total (julho de 2026); FipeZap.
O que dizem nossos clientes
Depoimentos reais de clientes da Fiammengo Capital, traduzidos do italiano.
«Eu nunca tinha comprado no exterior e tinha um monte de medos. O Claudio me explicou tudo sem rodeios, acompanhou cada passo e no fim comprei um apartamento na planta em Porto Belo, no projeto Dubai Mall. Foi um salto, mas ele esteve sempre presente. Hoje estou feliz de ter confiado.»
«Eu procurava algo concreto, não só um investimento parado. O Claudio me levou para conhecer Balneário Camboriú e me fez entender por que a cidade cresce assim. Eu queria um imóvel para alugar na alta temporada, quando a cidade lota. Comprei um apartamento de 1 quarto em construção com vista para o mar. Foi um salto no escuro, mas ele esteve sempre presente, mesmo quando eu estava na Itália e não entendia um documento. Hoje durmo tranquilo.»
«E obrigado também ao Claudio. Confiamos em vocês e vocês não nos decepcionaram… isso já é muito em um mundo tão difícil. Compramos uma casa na planta de frente para o mar em Porto Belo, com a ideia de passar alguns meses por ano e alugar no resto. Ele acompanhou tudo a distância, até as coisas mais chatas. Para mim foi importante saber que havia alguém defendendo os nossos interesses do outro lado do oceano.»
«Eu ia todo ano a Fortaleza. Vi os vídeos do Claudio, vim visitá-lo por curiosidade e me apaixonei por Balneário Camboriú. Vi como ele trabalha e decidi confiar. Não é só um investimento: é um lugar para onde quero voltar.»
Depois da compra
As chaves são só o começo
O imóvel continua trabalhando para você, mesmo que você more longe da costa: cuidamos de tudo, da entrega à revenda.
-
Entrega e vistoria
Vistoriamos o imóvel na entrega, antes de aceitá-lo em seu nome.
-
Gestão do aluguel
Longo prazo ou temporada: inquilinos, contratos e recebimentos.
-
Manutenção e condomínio
Reparos, despesas de condomínio e relação com a administradora.
-
Pagamentos e impostos
IPTU e contas pagos em seu nome; carnê-leão do aluguel com o nosso contador.
-
Relatórios periódicos
Recebimentos, despesas e situação do imóvel, sempre sob controle.
-
Revenda
Quando quiser sair, acompanhamos a venda ou a cessão do contrato.
«Coloco nas suas mãos as chaves para investir aqui e no exterior com segurança, guiado por quem conhece o caminho e, acima de tudo, defende os seus interesses.»
Claudio Fiammengo · Managing Director
Diversificação internacional
Quando quiser diversificar: Dubai
Outro mercado, outra moeda e a mesma lógica de compra na planta, com 0% de imposto local sobre aluguel e venda. Claudio morou em Dubai, tem a RERA card e opera lá com o sócio Davide.
0%
de imposto sobre o aluguel e sobre o lucro na venda para pessoas físicas em Dubai. E não existe IPTU: a taxa municipal de habitação é paga pelo inquilino.
Emirados, Cabinet Decision nº 49/2023
3ª
cidade mais segura do mundo no Numbeo Safety Index de 2025, depois de Abu Dhabi e Doha. Os Emirados estão entre os países mais seguros do mundo.
Numbeo Safety Index, 2025
US$
é a referência: 3,6725 dirhams por dólar, câmbio fixo desde 1997. Diversificar em Dubai é investir em uma moeda atrelada ao dólar.
Banco Central dos Emirados Árabes Unidos
6–8%
de rendimento bruto de aluguel na maioria das regiões de Dubai em 2025.
DXB Interact, janeiro de 2026
10 anos
de residência com o Golden Visa, para imóveis a partir de AED 2 milhões, inclusive na planta de incorporadoras aprovadas.
Golden Visa dos Emirados
686,8 bi
de dirhams (AED) em vendas em 2025, recorde histórico: 215.736 transações, 69% delas na planta.
DXB Interact, dados do Dubai Land Department
Quem acompanha você em Dubai
Claudio morou em Dubai e tem a RERA card, a credencial de corretor exigida pelo órgão que regula o mercado imobiliário de lá. Conhece os bairros, as incorporadoras e o processo por dentro. Em Dubai ele opera junto com o sócio Davide e a imobiliária dele: você tem o mesmo interlocutor em Balneário Camboriú e em Dubai, em português.
Como funciona a compra na planta
- Entrada e parcelas durante a obra, como no Brasil; muitos projetos aceitam parte do saldo depois das chaves.
- Os pagamentos vão para uma conta escrow exclusiva do projeto, que os credores da construtora não podem penhorar (Lei nº 8 de 2007 de Dubai).
- A compra na planta é registrada no Dubai Land Department (Oqood), com taxa de cerca de 4% do valor, mais taxas administrativas.
O que considerar
- Como residente no Brasil, você declara aqui: o aluguel entra no carnê-leão, o ganho na venda paga de 15% a 22,5% e o imóvel vai para a declaração; acima de US$ 1 milhão no exterior, também para a DCBE do Banco Central.
- A remessa para investimento no exterior paga IOF de 1,1%, e Brasil e Emirados têm um acordo contra a dupla tributação (Decreto nº 10.705/2021).
- Em 2026 o mercado corrigiu: com as tensões na região, os valores caíram cerca de 10% desde fevereiro (ValuStrat), e em agosto as quedas mensais praticamente pararam.
- Há muita oferta nova, cerca de 129 mil unidades previstas para 2026: localização e incorporadora pesam mais do que nunca.
Valores em dirham (AED). Informações gerais, atualizadas em outubro de 2026: não substituem a análise do seu caso. Fontes: DXB Interact e Dubai Land Department (2025); Numbeo (2025); ValuStrat (2026); Lei nº 8 de 2007 de Dubai; Cabinet Decision nº 49/2023; Banco Central do Brasil e Receita Federal.
O primeiro passo
Imagine sua casa de frente para este mar.
Uma primeira consultoria privada, sem compromisso: partimos do seu objetivo.
Balneário Camboriú
Você está em casa.
A casa
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Seu momento em Balneário Camboriú
O primeiro café, de frente para o oceano.
A baía acorda e a luz entra em casa.
O pôr do sol é seu.
A cidade fica dourada. E você está lá para ver.
A baía se acende.
As luzes sobre o mar, a calma de casa.
Dia: imagem real. Pôr do sol e noite: Balneário Camboriú, imagens ilustrativas.
Fiammengo Capital · The Experience
E se esta não fosse apenas uma casa para olhar?
E se fosse o lugar onde começa o seu próximo capítulo?
Descubra como poderia ser a sua vida em Balneário Camboriú.
Que vida você quer imaginar?
Com quem?
O que não pode faltar?
Escolha uma das três vidas para continuar.
Um dia construído com as suas escolhas, com imagens reais e ilustrativas.
Um dia na sua nova vida · {{ lvDayLife }}
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Imagens reais e ilustrativas de Balneário Camboriú.
Your future in Brazil
Você consegue se imaginar aqui?
Transforme esta experiência em um cartão-postal pessoal do seu futuro em Balneário Camboriú.
A cena
Sua frase
Uma foto sua (opcional)
A foto fica no seu aparelho: não é enviada nem salva.
Neste navegador não consigo preparar o arquivo: você pode salvar o cartão-postal com um print.
Imagem ilustrativa criada no seu aparelho: não é uma foto real do imóvel.
Do sonho ao projeto
Agora que você imaginou sua vida aqui,
descubra quais imóveis podem transformá-la em um projeto concreto.
Orçamento aproximado
Uma primeira seleção para você
Como chegamos lá juntos
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Seleção indicativa: preços, disponibilidade e condições verificados nós enviamos para você. Aluguel e valorização não são garantidos.
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