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{{ o.cta }}Il mercato
Una crescita che si sviluppa in verticale
Scorri: la torre cresce insieme ai dati.
Illustrazione indicativa
Perché Santa Catarina
01 · Brasile
213,4 milioni
di abitanti. Un colosso emergente con una domanda abitativa reale, spinta da chi si trasferisce: qui le persone comprano per vivere, non solo per parcheggiare liquidità.
Fonte: IBGE, stima della popolazione al 1° luglio 2025
02 · Santa Catarina
+354.000
persone: il saldo migratorio più alto del Brasile tra il 2017 e il 2022, quasi il doppio del secondo Stato. Arrivate da altri Stati 503.580, partite 149.230.
Saldo migratorio 2017–2022, primi 5 Stati
Santa Catarina
+354 mila
Goiás
+187 mila
Minas Gerais
+106 mila
Mato Grosso
+104 mila
Paraná
+85 mila
Fonte: IBGE, Censo Demografico 2022
03 · Sicurezza
8,8
omicidi stimati ogni 100.000 abitanti: il dato più basso del Brasile, considerando anche le morti di causa non determinata.
Di conseguenza, Santa Catarina è lo stato più sicuro del Brasile.
Fonte: Ipea/FBSP, Atlas da Violência 2026 (dati 2024)
04 · Lavoro
2,1%
di disoccupazione: la più bassa del Brasile, dove la media è del 5,4%. Qui chi arriva trova lavoro, e chi lavora cerca casa.
Disoccupazione, 2° trimestre 2026
Santa Catarina
2,1%
Brasile
5,4%
Fonte: IBGE, PNAD Contínua, 2° trimestre 2026
05 · Crescita
+3,9%
la crescita stimata dell’economia di Santa Catarina nel 2025, contro il +2,3% del Brasile.
E nel 2026 è diventata per la prima volta lo Stato più competitivo del Brasile, davanti a San Paolo.
PIL 2025
Santa Catarina
+3,9%
Brasile
+2,3%
Fonti: governo di Santa Catarina (Seplan), stima di marzo 2026; IBGE; CLP, Ranking di competitività degli Stati 2026
06 · Porti
6 porti, presto 8
Itajaí, Navegantes, Itapoá, São Francisco do Sul, Imbituba e Laguna. Il settimo, il terminal per cereali di Bunge a São Francisco do Sul, ha ottenuto a settembre il via libera dell’Antaq; l’ottavo, della cooperativa Coamo a Itapoá, è un investimento da R$ 3 miliardi previsto per il 2030.
Fonti: Antaq, settembre 2026 (Reconecta News); Coamo, agosto 2025 (Datamar News)
07 · Cina e industria
R$ 27 miliardi
di investimenti cinesi in Brasile annunciati in un solo giorno, a maggio 2025: auto, energia, alimentare. E il commercio con la Cina passa da qui: nel 2024 Itajaí è stata la città che ha importato di più in Brasile, per oltre il 60% dalla Cina. Santa Catarina è anche uno dei poli industriali del Paese, sede di gruppi come WEG, tra i maggiori produttori di motori elettrici al mondo.
Fonti: ApexBrasil (Forbes Brasil, 12 maggio 2025); Comex Stat, importazioni 2024 (Notícias Agrícolas)
Perché Balneário Camboriú?
In Brasile la chiamano «la Dubai brasiliana»: poco spazio, una domanda che non si ferma e i grandi nomi del design italiano.
08 · Spazio finito
Si costruisce in verticale
Stretta tra l’oceano e le colline, Balneário Camboriú ha pochissimi terreni liberi: per questo cresce in altezza, con alcuni dei grattacieli più alti dell’America Latina.
09 · Domanda
2 milioni
di turisti attesi tra dicembre e marzo, in una città di circa 155 mila abitanti. La domanda di case e di affitti supera di gran lunga l’offerta: affitti e prezzi salgono. E la spinta si allarga per osmosi a Praia Brava, Itapema e Porto Belo.
Persone in città, alta stagione
Residenti
155 mila
Turisti tra dicembre e marzo
1,5–2 milioni
Nell’estate 2026 il 39,4% dei turisti ha alloggiato in un immobile in affitto, e 4 su 10 venivano dall’estero.
Fonti: IBGE, stima della popolazione 2026; Secretaria de Turismo di Balneário Camboriú, previsione per la stagione 2023/24 (NSC Total); Fecomércio SC, Temporada de Verão 2026
10 · Prezzi
+112%
il prezzo medio al m² dal gennaio 2020: più che raddoppiato, con 66 mesi consecutivi di crescita fino a luglio 2025. Oggi Balneário Camboriú è 2ª in Brasile per prezzo al m², e la vicina Itapema 3ª.
Prezzo medio al m², Balneário Camboriú
Gennaio 2020
R$ 7.255
Settembre 2026
R$ 15.369
Fonte: FipeZap, prezzi medi di offerta
11 · Made in Italy
Le grandi firme italiane hanno scelto Balneário Camboriú
- Pininfarina Tre progetti firmati: le torri gemelle Yachthouse, Vitra e La Città, in costruzione.
- Tonino Lamborghini Tonino Lamborghini Residences, il primo grattacielo del marchio in Brasile.
- Versace Atmosphere, di Dall’Oglio a Praia Brava, utilizza Versace Home e Versace Ceramics.
- Armani/Casa In arrivo Armani/Casa Residences by Embraed: circa 270 metri e 78 piani sul lungomare.
- Dolce&Gabbana Novembre 2025: qui la prima boutique del marchio in Santa Catarina.
Fonti: Gazeta do Povo, NSC Total, IstoÉ Dinheiro, ND+, Dall’Oglio
12 · Senna Tower
544 metri
Progettata per essere la torre residenziale più alta del mondo, è in costruzione dal 2025. Le sue 18 «ville sospese» avranno un ascensore per auto: la macchina sale fino a casa. Per le fondamenta è arrivata dall’Italia una perforatrice MAIT da 130 tonnellate.
Altezza di progetto · perforatrice MAIT CFA 34-36, marzo 2026 · ascensore per auto: AutoPapo
Vai al simulatoreSimulatore · Consulenza privata
Un immobile sulla carta da circa 400 € al mese*
Paghi direttamente il costruttore, anche in 120 rate, senza banche. Per circa tre anni l’immobile viene costruito. Alla consegna lo affitti, e l’affitto ti abbassa la rata, oppure lo rivendi e incassi la rivalutazione.
Alla consegna:
Esempio di rata al costruttore
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≈ R$ {{ rataBrl }} al mese · esempio di piano diretto, non è un’offerta né un mutuo.
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Il conto, voce per voce
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Si aggiorna con i valori che scegli qui sopra. Importi arrotondati.
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- Valuta e cambio. Prezzi e rate sono in real: gli euro sono calcolati a 5,6 real per euro (ottobre 2026) e cambiano con il cambio.
- Pagamento. Piano diretto con il costruttore, senza banca: è un esempio, non un’offerta né un mutuo. Condizioni e numero di rate variano da progetto a progetto.
- Correzione delle rate. In real le rate si aggiornano con l’INCC durante il cantiere (+6,7% negli ultimi 12 mesi, FGV) e di norma con l’IGP-M dopo le chiavi, a volte con interessi: non è incluso.
- Affitto. Lungo periodo, lordo stimato al 5,5% annuo del valore alla consegna, in linea con i rendimenti medi degli affitti nelle città di Santa Catarina rilevate da FipeZap (5,2–5,6%, febbraio 2026). Il valore alla consegna cresce con la rivalutazione della zona: per questo, sul prezzo pagato, il rendimento è più alto. Condominio e IPTU di norma a carico dell’inquilino; gestione stimata al 10% dell’incassato.
- Affitti brevi. In alta stagione possono rendere di più: secondo MySide Balneário Camboriú è 3ª in Brasile, con un ritorno medio del 15,9% l’anno rivalutazione inclusa (ottobre 2019–settembre 2024).
- Imposte in Brasile. ITBI a Balneário Camboriú del 2% sulla prima vendita di un’unità nuova dal costruttore, con l’atto alle chiavi entro i termini del comune (altrimenti 3%), più atto e registro (stima prudente 1,5%): si pagano all’atto, non alla firma sulla carta. Per chi non è residente: ritenuta del 15% sull’affitto e imposta dal 15% sul guadagno della rivendita, calcolata dopo la commissione di vendita. Le imposte in Italia non sono incluse.
- Rivendita. Alle chiavi, con cessione del contratto. Chi vende paga la commissione di vendita del 6% (tabella CRECI-SC), la commissione del costruttore per autorizzare la cessione, stimata al 2% del prezzo (dipende dal contratto: la verifichiamo prima della firma), e l’imposta sul guadagno. Chi compra paga ITBI e atto, compreso l’ITBI che Balneário Camboriú applica anche alla cessione (Lei 859/1989). Rivalutazione: media annua dal 2020 della zona (FipeZap; DWV per Porto Belo), che non garantisce quella futura.
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Accordo UE–Mercosur
Dal 1° maggio 2026 l’accordo commerciale tra Unione Europea e Mercosur si applica in via provvisoria con i Paesi che lo hanno ratificato, Brasile compreso: elimina subito i dazi su diversi prodotti e li riduce gradualmente su molti altri. Per chi produce o esporta tra Italia e Brasile può cambiare i conti: lo valutiamo insieme.
Fonte: Commissione europea
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* Esempio: a Camboriú, la città accanto a Balneário Camboriú, ci sono immobili sulla carta da circa R$ 360.000 (circa 64.000 € al cambio di 5,6). Con un’entrata del 25% (circa 16.000 €) e 120 rate al costruttore, la rata è di circa 400 € al mese. Non tutti i progetti offrono 120 rate: con meno rate, o con un saldo alla consegna, la rata è più alta. Condizioni e disponibilità sono quelle della scheda del progetto. Simulazione semplificata e non vincolante; affitto e rivalutazione dipendono dal mercato e non sono garantiti.
Guida gratuita · 19 pagine
Comprare casa in Brasile dall’Italia
Tutto quello che serve sapere prima di firmare: come funziona l’acquisto sulla carta, quanto costa davvero, le tasse in Brasile e in Italia, l’affitto e la rivendita. Te la mandiamo gratis su WhatsApp.
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Ci sono luoghi che non devi soltanto vedere. Devi immaginarti lì.
Balneário Camboriú, Brasile.
Meglio con l’audio
Un vero appartamento a Balneário Camboriú, una giornata nella tua nuova vita e una cartolina dal tuo futuro.
Non solo Balneário Camboriú
Costa Esmeralda
Si chiama così per il colore dell’acqua, verde smeraldo. Non lavoriamo solo a Balneário Camboriú: seguiamo tutta la costa, da Praia Brava, la spiaggia dell’ultra-lusso, fino a Porto Belo. È lungo questa costa che la crescita di Balneário Camboriú si allarga, per osmosi.
Da nord a sud
-
Praia Brava
Il polo dell’ultra-lusso
-
Balneário Camboriú
2ª in Brasile per prezzo al m²
-
Itapema
3ª in Brasile per prezzo al m²
-
Porto Belo
La baia delle crociere
Classifica FipeZap, settembre 2026: prezzo medio al m² residenziale in offerta.
Opportunità selezionate
I progetti che seguiamo ora
Li abbiamo scelti tra quelli in vendita sulla costa: firme riconosciute, posizioni che si rivalutano, costruttori solidi. Per ognuno ti mandiamo su WhatsApp brochure, piante e tabella prezzi aggiornata.
Immagini fornite dai costruttori, a scopo illustrativo. Prezzi e disponibilità su richiesta. Intermediazione: CRECI/SC 57.116-F.
Balneário Camboriú
Foresta, oceano e grattacieli, nella stessa baia.
Una città che cresce in verticale, con la natura a pochi passi.
Dal vivo
Balneário Camboriú, alle 11 di sera
Niente rendering: due video girati da noi sul lungomare, di sera, per mostrarti la città com’è davvero. Altri video sui nostri profili social.
Made in Italy
Il Made in Italy è arrivato a Balneário Camboriú.
Dopo le grandi firme italiane, è arrivato il modo italiano di investire: metodo, discrezione e cura di ogni dettaglio, dalla scelta dell’immobile alla rivendita. Così abbiamo già seguito più di 20 clienti. Ora tocca a te.
- Pininfarina
- Tonino Lamborghini
- Versace
- Armani/Casa
- Dolce&Gabbana
Chi siamo
Perché affidarti a noi
Fiammengo Capital ti segue in tutto il processo: dalla scelta dell’immobile alla consegna delle chiavi, fino al trasferimento della tua attività in Brasile. Hai un solo referente, che coordina per te i professionisti partner di cui ci avvaliamo.
Siamo associati alla Câmara de Comércio Italiana de São Paulo – ITALCAM, parte della rete delle Camere di Commercio Italiane all’Estero.
01
Un solo referente
Ti segue un unico interlocutore per tutto il percorso, in italiano, portoghese, inglese o spagnolo.
02
Professionisti partner
Per contratti, fisco e pratiche ci avvaliamo di avvocati, commercialisti e consulenti partner, a cui ti indirizziamo, e di un corretor de imóveis iscritto al CRECI.
03
Rete su tutta la costa
Rapporti diretti con costruttori e operatori, da Praia Brava a Porto Belo.
04
Selezione su misura
Le operazioni si scelgono partendo da obiettivo, capitale e tempi.
I professionisti partner
-
Adriano
Avvocato
Diritto immobiliare, patrimonio e imprese, con un MBA in diritto immobiliare. Segue contratti e verifiche documentali su ogni operazione.
-
Ana Paula
Avvocata
Consulenza giuridica strategica e personalizzata: diritto immobiliare, condominiale e d’impresa.
-
Neto
Commercialista
Segue fisco e contabilità dell’acquisto e della gestione, compresa la ritenuta sull’affitto per chi vive all’estero.
-
Roberta
Amministrazione
Segue le pratiche amministrative e richiede il tuo CPF dall’Italia.
Fondata da Claudio Fiammengo. Nato in una favela di Rio de Janeiro, ha costruito oltre 12 anni di carriera commerciale tra l’Italia e l’off-plan di Dubai, prima di riportare questo metodo in Brasile.
- Generali Italia S.p.A. (ex Assicurazioni Generali)
- Direttore Commerciale, Siqur S.p.A.
- Presidente Gold Life – Movimento di educazione finanziaria
- Sales Manager – Dubai
- Fiammengo Capital
Risultati concreti
Pochi clienti alla volta, seguiti da vicino.
- clienti seguiti passo dopo passo
- {{ k1 }}
- italiano, portoghese, inglese e spagnolo
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- sul territorio di Santa Catarina
- 2+ anni
- Balneário Camboriú, Porto Belo e Praia Brava
- 3 zone
Dati interni di Fiammengo Capital, aggiornati a novembre 2026.
Referenze
Chi ha già investito con noi
Alcune operazioni seguite
Porto Belo
Bilocale su carta con vista
Cliente italiano, obiettivo affitto stagionale e uso personale. Acquistato in fase iniziale: oggi il progetto è in avanzamento.
Nel primo semestre 2026 Porto Belo ha venduto 2.850 immobili nuovi per R$ 2,5 miliardi: prima città del ranking DWV per unità vendute, davanti a Curitiba, Itajaí, Itapema e Balneário Camboriú.
Balneário Camboriú · zona centrale
Unità su carta con vista oceano
Cliente interessato a rivalutazione e affitto in alta stagione.
Il prezzo medio al m² in città è più che raddoppiato dal 2020 (FipeZap) e in alta stagione la domanda turistica supera l’offerta.
Praia Brava
Progetto in costruzione
Il cliente cercava un’alternativa più residenziale rispetto al centro di Balneário Camboriú, mantenendo liquidità e potenziale di crescita.
Praia Brava, tra Balneário Camboriú e Itajaí, è la spiaggia dell’ultra-lusso della costa.
Fonti: DWV Inteligência de Mercado via NSC Total (luglio 2026); FipeZap.
Cosa dicono i nostri clienti
Testimonianze reali di clienti di Fiammengo Capital.
«Non avevo mai comprato all’estero e avevo un sacco di paure. Claudio mi ha spiegato tutto senza giri di parole, ha seguito ogni passo e alla fine ho preso un appartamento su carta a Porto Belo, nel progetto Dubai Mall. È stato un salto, ma lui c’è stato sempre. Oggi sono contento di essermi fidato.»
«Cercavo qualcosa di concreto, non solo un investimento da lasciare fermo. Claudio mi ha portato a vedere Balneário Camboriú e mi ha fatto capire perché cresce così. Volevo un immobile da affittare in alta stagione, quando la città si riempie. Ho preso un bilocale in costruzione con vista sull’oceano. È stato un salto nel vuoto, ma lui c’è stato sempre, anche quando ero in Italia e non capivo un documento. Oggi dormo sereno.»
«E grazie anche a Claudio. Ci siamo fidati di voi e non ci avete delusi… questo è già tanto in un mondo così difficile. Abbiamo preso una casa su carta fronte mare a Porto Belo, con l’idea di andarci qualche mese all’anno e affittarla il resto. Lui ha seguito tutto da remoto, anche le cose più noiose. Per me è stato importante sapere che c’era qualcuno che difendeva i nostri interessi dall’altra parte dell’oceano.»
«Andavo tutti gli anni a Fortaleza. Ho visto i video di Claudio, sono venuto a trovarlo per curiosità e mi sono innamorato di Balneário Camboriú. Ho visto come lavora e ho deciso di fidarmi. Non è solo un investimento: è un posto dove voglio tornare.»
Dopo l’acquisto
Le chiavi sono solo l’inizio
Se vivi in Italia, l’immobile continua a lavorare per te: ce ne occupiamo noi, dalla consegna alla rivendita.
-
Consegna e verifica
Controlliamo l’immobile alla consegna, prima di accettarlo per tuo conto.
-
Gestione dell’affitto
Lungo periodo o affitti brevi: inquilini, contratti e incassi.
-
Manutenzione e condominio
Interventi, spese condominiali e rapporti con l’amministrazione.
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Pagamenti in Brasile
IPTU, utenze e ritenuta sull’affitto, versati per tuo conto.
-
Report periodici
Incassi, spese e stato dell’immobile, sempre sotto controllo.
-
Rivendita
Quando vorrai uscire, ti seguiamo nella vendita o nella cessione del contratto.
«Ti metto in mano le chiavi per operare in Sud America con la sicurezza dell’Europa, guidato da chi conosce la strada e, soprattutto, difende i tuoi interessi.»
Claudio Fiammengo · Managing Director
Il primo passo
Immagina la tua casa davanti a questo mare.
Una prima consulenza privata, senza impegno e in italiano: partiamo dal tuo obiettivo.
Balneário Camboriú
Sei a casa.
La casa
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Il tuo momento a Balneário Camboriú
Il primo caffè, davanti all’oceano.
La baia si sveglia e la luce entra in casa.
Il tramonto diventa tuo.
La città si tinge d’oro. E tu sei lì a guardarla.
La baia si accende.
Le luci sul mare, la calma di casa.
Giorno: ripresa reale. Tramonto e notte: Balneário Camboriú, immagini d’atmosfera.
Fiammengo Capital · The Experience
E se questa non fosse soltanto una casa da guardare?
E se fosse il luogo in cui inizia il tuo prossimo capitolo?
Scopri come potrebbe essere la tua vita a Balneário Camboriú.
Quale vita vuoi immaginare?
Con chi?
Cosa non può mancare?
Scegli una delle tre vite per continuare.
Una giornata costruita sulle tue scelte, con riprese reali e immagini d’atmosfera.
Una giornata nella tua nuova vita · {{ lvDayLife }}
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Riprese reali e immagini d’atmosfera di Balneário Camboriú.
Your future in Brazil
Riesci a immaginarti qui?
Trasforma questa esperienza in una cartolina personale dal tuo futuro a Balneário Camboriú.
La scena
La tua frase
Una tua foto (facoltativa)
La foto resta sul tuo dispositivo: non viene caricata né salvata.
Su questo browser non riesco a preparare il file: puoi salvare la cartolina con uno screenshot.
Visualizzazione illustrativa creata sul tuo dispositivo: non è una foto reale dell’immobile.
Dal sogno al progetto
Ora che hai immaginato la tua vita qui,
scopri quali immobili possono trasformarla in un progetto concreto.
Budget indicativo
Una prima selezione per te
Come ci arriviamo insieme
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